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与潜在需求相比，上海“十四五”期间保租房新增供应仍有较大缺口。此外，随着长三角一体化以及人口持续流入，上海市未来租赁需求将进一步增加，预计供需矛盾仍将持续紧张。
在“房住不炒”的大背景下，保障性租赁住房REITS从诞生到实际运作都备受投资者关注。
近日，《国际金融报》记者走访了首只市场化机构运营的保障性租赁住房REITs——华夏基金华润有巢REIT投资的底层资产之一：有巢国际公寓社区泗泾店。截至今年一季度末，该REIT投资的底层资产不仅出租率较高，而且一些财务指标完成度超过了100%。
业内人士表示，提升保租房REITs盈利能力的关键在于提升运营管理能力。一方面通过良好的运营管理能力实现成本控制，另一方面通过运营管理提升资产状态和租户体验，提高出租率水平，增加项目收入。
实地探访REITs底层资产
距上海人民广场约一小时车程的地方，有着全市最拥挤的地铁站之一：9号线泗泾站，附近居住着众多“上班族”，距该站大约2.4公里的位置，坐落着有巢国际公寓社区泗泾店，该公寓的租户大多是漕河泾技术开发区的产业人群，以及部分虹桥板块的企业白领，目前1264套房间出租率接近97%。同时，这也是华夏基金华润有巢REIT投资的底层资产之一，另一处底层资产为有巢国际公寓社区东部经开区店。
记者在现场看到，有巢国际公寓社区泗泾店共有5座大楼，包含三种户型，户型面积有35平方米、40平方米和60平方米，房间类型主要包含开间、一室一厅和两室，所有户型都是坐北朝南，且两面通风，房间干净整洁，并配有洗衣机、空调、抽油烟机等日常使用的家用电器。公寓内还有公共休息室等活动空间，公寓外有可供运动的篮球场，以及晾晒衣服的宽阔场地。在这里居住的租户每天还能乘坐班车前往附近的地铁站。
租金不高于市场价。现场的工作人员向记者介绍，35平方米的房间租金为2450元一个月，60平方米的房间租金为4200元一个月，这样的房间比较适合刚毕业来找工作的大学生，或者有租房困难的年轻人。
一季度整体运营稳健
今年一季度，公募保障性租赁住房REITs的运营稳健，整体底层资产出租率维持高位。平安证券统计显示，市场存续的4只保租房公募REITs投资的底层资产出租率均超过了90%，个别出租率达到99%以上。
根据华夏基金华润有巢REIT一季报，其底层资产运营稳健，今年一季度基金实现收入1926.40万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为108%；EBITDA（税息折旧及摊销前利润）为1208.53万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为112%。可供分配金额为1591.09万元，相较招募说明书同期预测数据完成度达133.07%，按天数做简单年化，一季度现金分派率为5.34%，超出预期。
截至今年一季度末，华夏基金华润有巢REIT底层资产有巢国际公寓社区泗泾店和东部经开区店的出租率均优于招募说明书预测值。其中泗泾店出租率为96.99%，比预测值上涨了近6个百分点，期内新签租约343间。东部经开区店出租率为92.43%，比预测值上涨了2.4个百分点，期内新签租约515间。
业内人士表示，住房租赁行业的规律为一季度是平季，二三季度是旺季，四季度是淡季。华夏基金华润有巢REIT底层资产的两个项目，一季度的新签租赁合同总量达858间，在租约持续新增背景下，可以乐观展望今年二、三季度旺季新签租金，未来业绩有望可持续稳步增长。
有巢住房租赁（深圳）有限公司总经理陈嘉向记者介绍，泗泾、东经项目作为市场化经营的保租房，区别于集中定向配租、租户排队选房的政府平台运营模式，没有等待集中配租产生的空置。项目每一间房均独立出租，并通过有巢全平台覆盖的营销渠道，主动寻找潜在租客。租金价格方面，相较于政府配租模式的严格限价，有巢在满足保租房租金管控要求的前提下，能够根据市场行情动态调价，一房一价，具备更高的租金增长潜力和总收入最大化能力。
租房市场空间广阔
Choice数据显示，目前市场已成立的公募REITs共有27只，按照大类可分为产业园、高速公路、仓储物流、生态环保、能源基础设施和保障性租赁住房类。其中，保障性租赁住房REITs与有住房需求的居民生活密切相关。
今年3月，证监会发布通知，明确落实中央“房住不炒”要求，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行。华夏基金华润有巢REIT在内的多只保租房REITs备受关注，资料显示，华夏基金华润有巢REIT成立于2022年11月，网下投资者有效认购申请确认比例为0.47%，刷新了公募REITs网下配售比例纪录，公众发售配售比例为0.31%。在发行阶段，该只REIT累计募集规模超1200亿元，成为第三只募集规模超过千亿元的REITs。
相比于产业园区、仓储物流等底层资产，在“房住不炒”、“租购并举”的政策方针下，保障性租赁住房承载了重要的政策意义。在现有政策指引下，保租房租金的定价区间以及增长率均有上限，业内人士指出，提升保租房REITs盈利能力的关键在于提升运营管理能力。一方面通过良好的运营管理能力实现成本控制，另一方面通过运营管理提升资产状态和租户体验，提高出租率水平，增加项目收入。
华夏基金基础设施与不动产业务部联席行政负责人莫一帆表示，当前政府积极鼓励保障性租赁住房市场发展，中央政府和上海地方政府出台了包括税收优惠、土地供给、金融支持、公共服务等各方面支持的一系列政策，鼓励市场力量参与。但是与潜在需求相比，上海“十四五”期间保租房新增供应仍有较大缺口。此外，随着长三角一体化以及人口持续流入，上海市未来租赁需求将进一步增加，预计供需矛盾仍将持续紧张。有巢泗泾项目和东部经开区项目所代表的高品质与高性价比的保障性租赁住房项目将长期供不应求，成为新市民、青年人在上海租赁住房的首要选择，项目未来业绩有进一步提升的空间。